DTI, LTV, DSR 완벽 정리 – 개념부터 계산법, 사례까지

DTI, LTV, DSR 완벽 정리 – 개념부터 계산법, 사례까지

부동산을 구입하거나 대출을 받을 때 가장 중요한 것은 **"내가 얼마나 대출을 받을 수 있을까?"**입니다.
은행은 이를 결정하기 위해 DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등의 지표를 사용합니다.
이 글에서는 DTI, LTV, DSR 개념과 계산법, 실제 사례까지 상세히 설명하여, 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리하였습니다.

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1. DTI (총부채상환비율)란?

✅ DTI (Debt-to-Income Ratio, 총부채상환비율) 정의

📌 DTI는 연소득 대비 연간 대출 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 지표입니다.
즉, 내가 벌어들이는 소득 중에서 대출 원금과 이자를 갚는 데 얼마나 쓰이는지를 나타냅니다.
은행은 DTI를 통해 차주의 소득 대비 대출 상환 부담이 얼마나 되는지 평가하고, 대출 가능 금액을 결정합니다.

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✅ DTI 계산 방법

DTI (%) = (연간 총 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

예를 들어,

• 연소득: 5,000만 원
• 연간 대출 원리금 상환액: 1,500만 원

DTI 계산:
1,500만 원 ÷ 5,000만 원 × 100 = 30%

✔ 결과:
DTI가 30%라는 것은 연소득의 30%가 대출 원리금 상환에 사용된다는 의미입니다.
은행에서는 일반적으로 DTI 40% 이하를 대출 한도로 설정하며, 투기과열지구에서는 DTI 30%로 제한하는 경우도 있습니다.

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✅ DTI 사례

📌 사례 1: DTI 40% 제한이 있는 경우

• 연소득: 6,000만 원
• 연간 대출 원리금 상환액: 2,400만 원

2,400만 원 ÷ 6,000만 원 × 100 = 40%

✔ 이 경우 추가 대출이 어려움.

📌 사례 2: DTI 50%가 넘어 대출이 거절된 경우

• 연소득: 4,000만 원
• 연간 대출 상환액: 2,200만 원

2,200만 원 ÷ 4,000만 원 × 100 = 55%

✔ DTI 한도(40%)를 초과하여 추가 대출 불가.

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2. LTV (담보인정비율)란?

✅ LTV (Loan-to-Value Ratio, 담보인정비율) 정의

📌 LTV는 부동산을 담보로 제공할 때, 해당 부동산의 가치 대비 대출 가능 금액을 나타내는 비율입니다.
즉, 집값이 10억 원이라면 은행이 그중 얼마까지 대출해 줄 수 있는지를 결정하는 기준입니다.

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✅ LTV 계산 방법

LTV (%) = (대출 가능 금액 ÷ 부동산 가치) × 100

예를 들어,

• 주택 가격: 6억 원
• LTV 70% 적용

대출 가능 금액:
6억 원 × 70% = 4억 2천만 원

✔ 결과:
은행에서 LTV 70%를 적용하면, 6억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 2천만 원까지 대출이 가능합니다.

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✅ 규제 지역별 LTV 한도

✔ 규제 지역일수록 대출 한도가 낮아지므로, 지역에 따른 LTV 제한을 반드시 확인해야 합니다.

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✅ LTV 사례

📌 사례 1: 일반지역에서 LTV 70% 적용

• 부동산 가격: 5억 원
• LTV 70% 적용

5억 원 × 70% = 3억 5천만 원 (최대 대출 가능 금액)

✔ 3억 5천만 원까지 대출 가능!

📌 사례 2: 투기과열지구에서 LTV 40% 적용

• 부동산 가격: 5억 원
• LTV 40% 적용

5억 원 × 40% = 2억 원 (최대 대출 가능 금액)

✔ 일반지역보다 대출 한도가 줄어듦!

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3. DSR (총부채원리금상환비율)란?

✅ DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 정의

📌 DSR은 모든 대출(주택담보대출 + 신용대출 + 학자금대출 등)의 원리금 상환액이 소득 대비 차지하는 비율을 나타냅니다.

과거에는 DTI만 고려했지만, DTI는 이자만 반영하는 한계가 있기 때문에 DSR은 원금과 이자를 모두 고려하여 대출자의 상환 능력을 보다 정확하게 평가하는 지표입니다.

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✅ DSR 계산 방법

DSR (%) = (연간 총 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

예를 들어,

• 연소득: 5,000만 원
• 대출 원리금 상환액 (주담대 + 신용대출 + 학자금대출): 2,500만 원

DSR 계산:
2,500만 원 ÷ 5,000만 원 × 100 = 50%

✔ 결과:
DSR이 50%라는 것은, 소득의 50%가 대출 상환에 쓰인다는 의미입니다.

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✅ DSR 규제 한도

✔ DSR이 높으면 추가 대출이 어렵고, 신용대출까지 포함되므로 대출 한도 계산 시 꼭 고려해야 합니다.

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✅ DSR 사례

📌 사례 1: DSR 40% 제한이 있는 경우

• 연소득: 6,000만 원
• 연간 대출 원리금 상환액: 2,400만 원

✔ DSR 40% 이내이므로 추가 대출 가능!

📌 사례 2: DSR 50% 초과로 대출 거절된 경우

• 연소득: 4,000만 원
• 연간 대출 원리금 상환액: 2,500만 원

✔ DSR 40% 초과하여 추가 대출 불가!

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4. 결론: 대출 한도 확인 방법

✔ LTV로 최대 대출 가능 금액 확인!
✔ DTI로 소득 대비 대출 부담 확인!
✔ DSR로 총부채 부담 고려하여 최종 대출 한도 결정!

📌 대출을 받기 전에 DTI, LTV, DSR을 미리 계산하여 내 상환 능력에 맞는 대출 한도를 파악하세요!
📌 무리한 대출은 피하고, 안전한 부동산 거래를 진행하세요! 😊