초보자들이 부동산 매매·전세 계약 시 꼭 알아야 할 기초 지식

부동산 매매·전세 계약 시 꼭 알아야 할 기초 지식

부동산 계약은 복잡하고 큰 금액이 오가는 일이기 때문에 신중해야 합니다. 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 부동산 매매와 전세 계약 시 꼭 알아야 할 기초 개념과 주의할 점을 정리했습니다.

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1. 등기부등본 확인 – 집의 공식 문서를 확인하자!

✔ 등기부등본이란?

집이나 건물의 소유권과 권리관계를 기록한 문서입니다. 계약 전에 꼭 확인해야 합니다.

📌 확인할 것!

✅ 소유자 확인: 집주인이 계약 상대방이 맞는지 확인
✅ 근저당 설정 여부: 대출이 많이 잡혀 있다면 위험할 수 있음
✅ 압류·가처분 여부: 법적 분쟁이 있는 집인지 체크
✅ 전세권 설정 여부: 다른 세입자가 먼저 들어와 있는지 확인

👉 어디서 확인하나요?
🔍 대법원 인터넷등기소 (https://www.iros.go.kr)

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2. 계약서 작성 시 필수 확인 사항

✔ 계약서란?

부동산 거래 내용을 기록한 문서로, 법적 보호를 받기 위해 꼭 서면으로 작성해야 합니다.

📌 매매 계약서 (집을 살 때)

✅ 집값(매매대금)과 지급 일정: 계약금, 중도금, 잔금 일정 확인
✅ 소유권 이전 시점: 등기이전 날짜를 정확히 기재
✅ 특약 사항: 하자가 있으면 누가 책임질지 등 계약 조건을 명확히

📌 전세 계약서 (세입자로 들어갈 때)

✅ 보증금 및 월세 여부: 전세(보증금만)인지, 반전세(보증금+월세)인지 확인
✅ 계약 기간: 기본적으로 2년, 특별한 사유 없으면 자동 연장 가능
✅ 보증금 반환 조건: 계약 종료 후 언제, 어떻게 돌려받는지 기록
✅ 집 수리 책임: 누가 어떤 부분을 고칠지 미리 정하기

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3. 실거래가 조회 및 시세 조사 – 적정 가격인지 확인하자!

✔ 실거래가란?

최근에 실제 거래된 가격으로, 시세 파악에 중요한 기준이 됩니다.

📌 어디서 확인할 수 있나요?

✅ 국토교통부 실거래가 공개시스템 (https://rt.molit.go.kr)
✅ 부동산 플랫폼 (네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등)
✅ 주변 공인중개사 상담

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4. 부동산 중개수수료 및 추가 비용 계산

✔ 부동산 중개수수료란?

부동산 거래를 중개해 준 공인중개사에게 지급하는 비용입니다.

📌 법정 요율 (최대 한도 있음)

✅ 매매: 거래금액의 0.4~0.9%
✅ 전세: 거래금액의 0.3~0.8%

💡 기타 비용
✅ 매매 시: 취득세, 등기비용, 법무사 비용
✅ 전세 시: 확정일자 비용(무료 또는 소액), 이사비용

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5. 전세 계약 시 보증금 보호 – 확정일자 & 전세권 설정

✔ 확정일자란?

전세계약 날짜를 법적으로 인정받아, 보증금을 보호받는 방법입니다.

📌 확정일자 받는 방법

✅ 계약서에 확정일자 도장 받기 (동사무소 방문 또는 인터넷 신청)
✅ 확정일자가 있어야 전세금 보호 가능!

✔ 전세권 설정이란?

전세보증금을 법적으로 강하게 보호하는 방법이지만, 추가 비용이 들고 집주인의 동의가 필요함.

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6. 매매 시 소유권 이전 등기 – 내 집 만들기 마지막 단계!

✔ 소유권 이전 등기란?

집을 사면 내 이름으로 등기(등록)를 바꾸는 절차입니다.

📌 소유권 이전 방법

✅ 필요 서류 준비 (매매계약서, 주민등록등본, 등기권리증 등)
✅ 취득세 납부 (계약 후 30일 이내)
✅ 법무사 위임 가능 (비용 발생)

💡 중요! 잔금 지급과 소유권 이전 등기는 동시에 진행해야 안전합니다.

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7. 전세보증보험 – 보증금 돌려받을 수 있을까?

✔ 전세보증보험이란?

집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 대신 보장해 주는 보험입니다.

📌 가입 가능한 곳

✅ HUG(주택도시보증공사)
✅ SGI 서울보증

💡 가입 조건: 보증금 일정 금액 이하, 계약 기간 1년 이상 등

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🎯 부동산 계약 시 체크리스트

✅ 등기부등본 확인 (집주인 & 근저당 체크)
✅ 계약서 작성 (꼼꼼한 검토 후 서명!)
✅ 시세 조사 (실거래가 비교 후 적정 가격인지 확인)
✅ 중개수수료 및 부대 비용 미리 계산
✅ 전세 계약 시 확정일자 필수!
✅ 매매 시 소유권 이전 등기 잊지 말기
✅ 보증금 보호를 위해 전세보증보험 고려하기

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부동산 거래는 신중해야 하는 중요한 과정입니다. 공인중개사를 통한 안전한 계약과 사전 조사로 불필요한 위험을 피하세요!