전세 계약 도중 집주인이 집을 매도할 경우 확인해야 할 사항 & 임차인의 권리 정리

전세 계약 도중 집주인이 집을 매도할 경우 확인해야 할 사항 & 임차인의 권리 정리

전세 계약 기간 중 집주인이 갑자기 매도를 결정하면 임차인은 불안할 수밖에 없습니다.
특히 보증금을 돌려받을 수 있는지, 새로운 집주인과 계약을 유지해야 하는지 등이 중요한 문제입니다.

이번 글에서는 전세 계약 도중 집주인이 집을 매도할 경우 임차인이 확인해야 할 사항과 임차인의 법적 권리를 상세히 정리해보겠습니다.

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1. 집주인이 집을 매도할 경우 임차인이 확인해야 할 사항

전세 계약 기간 중 집주인이 매도를 결정하면, 임차인은 다음 사항을 철저히 점검해야 합니다.

① 매매 계약 여부 확인 (매도 사실 확인 필수!)

✅ 집주인이 매도를 결정했다고 해도 계약이 확정되지 않은 경우가 많음
✅ 계약서 작성이 완료되었는지, 잔금 지급까지 이루어졌는지 확인

💡 확인 방법
✔ 집주인에게 직접 매매 계약 여부 및 일정을 문의
✔ 부동산 등기부등본 확인을 통해 소유권 이전 여부 체크

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② 새로운 집주인이 전세 계약을 승계하는지 확인

✅ 매매 계약이 확정되면 새로운 집주인이 기존 전세 계약을 승계하는지 확인해야 함
✅ 전세 승계가 가능하면 계약을 유지할 수 있지만, 그렇지 않다면 보증금을 돌려받고 퇴거해야 할 수도 있음

💡 확인 방법
✔ 집주인과 매수인의 계약 내용을 확인하여 전세 승계 조항이 포함되어 있는지 체크
✔ 새로운 집주인과 전세계약 갱신 가능 여부 논의

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③ 보증금 반환 여부 확인 (새로운 집주인의 책임 여부 체크)

✅ 새로운 집주인이 전세 계약을 그대로 승계하면 보증금 반환 책임도 승계됨
✅ 하지만 매수인이 전세 승계를 원하지 않거나 전세금을 반환하지 못할 경우, 기존 집주인이 반환해야 함

💡 체크해야 할 사항
✔ 계약서에 보증금 반환 책임이 명시되었는지 확인
✔ 기존 집주인이 보증금을 반환할 수 있는지 재정 상태 체크
✔ 새로운 집주인이 승계할 경우, 전세 보증금 반환 책임이 승계되었는지 명확하게 계약서 확인

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④ 주택 인수자의 대출 여부 확인 (경매 위험 체크)

✅ 새로운 집주인이 주택을 담보로 대출을 받을 경우 전세금 반환이 어려울 수 있음
✅ 전세보증금보다 대출이 많다면 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 있음

💡 확인 방법
✔ 등기부등본을 확인하여 새로운 집주인의 대출 규모 파악
✔ 전세보증금보다 높은 대출이 있다면 전세보증보험 가입 검토

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⑤ 전입 신고 & 확정일자 필수 확인

✅ 전세계약 시 전입 신고 및 확정일자를 받았다면 우선변제권을 가짐
✅ 새로운 집주인이 전세금 반환을 거부할 경우, 우선 변제 받을 권리가 있는지 확인 필요

💡 체크해야 할 사항
✔ 전입 신고가 완료되었는지 확인
✔ 확정일자를 받아 우선변제권 확보

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2. 임차인의 법적 권리 (전세 계약 도중 집주인이 바뀌었을 때)

전세 계약 기간 동안 집주인이 바뀌어도 임차인은 법적으로 보호받을 수 있는 권리가 있습니다.

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① 계약 승계권 (임차권 유지)

✅ 민법 제659조에 따라 매수인은 기존 임차인의 권리와 의무를 그대로 승계해야 함
✅ 즉, 새로운 집주인이 되더라도 전세 계약은 자동으로 유지되며, 기존 조건을 따라야 함

💡 임차인의 권리
✔ 새로운 집주인이 기존 계약을 따르도록 요구 가능
✔ 새로운 집주인과 계약서를 다시 작성할 필요 없음

💡 예외 사항
✔ 새로운 집주인이 실거주를 목적으로 매입한 경우, 갱신 거절 가능
✔ 이 경우 기존 계약 만료 후 보증금 반환받고 퇴거해야 함

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② 보증금 반환 청구권

✅ 기존 집주인과 새로운 집주인 중 누가 보증금을 반환해야 하는지 확인 필요
✅ 전세 계약 승계가 되었다면 새로운 집주인이 보증금 반환 의무를 가짐

💡 임차인의 권리
✔ 보증금 반환이 어려운 경우, 전세보증금 반환 소송 제기 가능
✔ 보증금을 못 받을 위험이 있다면 전세보증보험을 통해 보호받을 수 있음

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③ 우선변제권 (대항력 & 확정일자)

✅ 대항력 (전입 신고 + 점유)

• 전입 신고 후 실제 거주 중이라면 제3자(새로운 집주인)에게 임차권 주장 가능
• 전세계약을 유지할 권리가 생김

✅ 확정일자 (우선 변제권 확보)

• 전입 신고 + 확정일자가 있으면, 집이 경매에 넘어가더라도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있음

💡 임차인의 권리
✔ 전입 신고 + 확정일자 필수!
✔ 새로운 집주인이 대출을 많이 받은 경우, 우선변제권이 중요한 역할을 함

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④ 임대차 갱신 요구권 (계약갱신청구권)

✅ 2020년 임대차법 개정으로 인해, 임차인은 계약 만료 전 6개월~2개월 사이에 한 번(2년) 더 계약을 연장할 수 있는 권리가 있음
✅ 단, 새로운 집주인이 실거주를 원하면 갱신을 거부할 수 있음

💡 임차인의 권리
✔ 계약 갱신을 원하면 반드시 만료 6개월~2개월 전에 서면으로 요구할 것
✔ 실거주 사유가 없는 경우, 새로운 집주인은 계약 갱신 거절 불가

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3. 결론 – 집주인이 바뀌어도 임차인은 법적으로 보호받을 수 있다!

✔ 집주인이 매도를 결정했다면 즉시 등기부등본을 확인하고, 매매 계약 여부를 체크해야 함
✔ 새로운 집주인이 계약을 승계하는지 확인하고, 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지 명확히 할 것
✔ 전입 신고 & 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하여 보증금 보호 가능성 높이기
✔ 전세보증보험 가입 검토하여 혹시 모를 리스크 대비

부동산 계약은 금액이 크기 때문에 작은 실수도 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
계약 내용을 꼼꼼히 검토하고, 필요한 법적 보호 조치를 취하면 전세 계약 중 집주인이 바뀌어도 안전하게 보증금을 보호받을 수 있습니다. 🚀